自2012年开始，云南各地州不约而同地进入房地产调整模式，许多原本房地产业相当火爆的地州市县，因为本来就没有什么基础和市场空间，泡沫一破、裸泳者特别显眼，一下子就跌落到深渊。
即使现在牛气冲天的一些地州如大理和版纳，开发商们其实也过了相当长的一段欲哭无泪的苦日子--当然喽，好了伤疤忘了痛是人们的通病，现在的大理和版纳又开始了上一轮临渊之旅:天天涨、卖一套就涨一套，唯恐错过任何一顶点的涨价机会，有些土贼开发商甚至已经开始捂盘惜售。
SO，我们有必要盘点一下那些还在深渊中挣扎的房地产市场，也提醒一下那些“手有余房心不慌”的开发商们:房子是用来住的，不是用来炒的;你要炒，先看看这些人的!
(续上篇:云南哪些地州的房地产有投资价值，大数据告诉你!上一篇我们点评了九个地州，这次点评另外七个地州。)
临沧的房地产，因前期的过度开发及银行贷款收紧、市场销售持续下滑等因素的影响，已经三、四年都萎靡不振了，房地产开发量连续 14个月负增长，2017年上半年更是负增长了 63.7%!
不过，开发量连续多年的负增长也给市场带来了“希望”:临沧商品房销售市场自年初开始有所回暖，呈现止跌回升趋势。
只是临沧的这个止跌回升，与其他地区有所不同，涨的是商业地产和写字楼，住宅却下降了近5%(同比)。
与此同时，临沧开发商们本年土地购置 、待开发土地面积双双成倍增长 。上半年 ，临沧市土地购置面积为 9.86万平方米，同比增长143.8 %;土地成交价款 0.73亿元，同比增长139.4%;待开发土地面积为 17.77万平方米，同比增长 107.4 %--这意味着什么呢?
临沧下一步将着力发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。修改城镇规划相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地--炒地，没有哪个地方能!
这个价格对一个经济不发达的地区，已经有点太贵了，想必当地绝大多数普通百姓的购房压力很大，问题是的土地价格不跌，开发商的其他成本还在继续上升，临沧的房地产要降也难啊!
商业地产和写字楼是供给投资客、生意人和企业的物业，虽然上涨但是否具备可持续性?答案不言自明。
尽管如此，我们还是想说明一点:临沧现在是云南重点建设的沿边地区，各项交通基础设施正在快速推进，高铁和高速近几年就会开通，所以不少企业想抢占先机，可能会在今年开始给临沧带来不少外地投资，当地旅游热点地区的商业地产值得关注，高铁和高速开通后，临沧房地产一定会进入一个意想不到的高速增长期，请各位做好准备!
在云南16个地州中，临沧是最值得布局房地产的地区，没有之一，因为她既适合人居，又是边境口岸，还是旅游热点，而交通基础设施在未来几年的大幅度改善和提升，将给她的房地产业带来多大的影响?请参照大理和丽江，现在的低谷，是历史性机遇。
这就是云南第二大城市在房地产业的表现，一直徘徊在4000左右，均价却从来没有超过4000元!
我也想祝福曲靖人民，你们太幸福了，的土地财政和开发商几乎没有侵害到你们，原因可能是跟曲靖的工业和其他方面的优异表现有关，使得当地各种意欲炒作房地产的最终没能。
有一种说法:高铁带来的交通便利，会让中心城市、大城市更强烈地聚集人口。比如之间天津通了高铁，结果人没有去天津，天津人反倒来了;当年日本为了控制东京的人口，在东京和大坂之间修建了高铁，结果反倒因为大阪规模进入东京，导致东京人口更加膨胀。
云南的曲靖、玉溪和楚雄三地正处在昆明的阴影之下，尤其是曲靖，铁、公到昆明特别便捷，很多人气被昆明吸走了……
但是，再看看下面这个图表，我还是想替曲靖叫屈一下:你们怎么能连人家大理的一半都不到?甚至还低于保山和玉溪!而且低的不少，几乎只是人家的60%~!
滇中重镇、云南粮仓、云南最大的坝子、云南工业重镇--曲靖，是唯一一个在房地产大潮中洁身自好的城市，作为曲靖市的首府--麒麟区的房价甚至还没有其下辖的某些县份高--我只好醉了，此生恨，恨不生在曲靖啊!
2016年底，昆玉高铁正式运行，玉溪进入高铁时代。跟曲靖一样，玉溪也面临着昆明这个“吸血鬼”，可是同样的“高铁虹吸效应”，为什么曲靖受伤那么重、玉溪却并不明显甚至房价还有所上涨呢?
3、虽然都通了高铁、高速，但玉溪不仅没有流失人口反而因为离昆明的距离与呈贡离昆明相差不多而吸引了不少外省人前往投资。就楼市而言，玉溪城市空气质量、城镇化建设、物价和生活方便性、舒适性等方面优于呈贡鬼城。
所以我们估计，未来前往玉溪置业的外省人或不在少数--这可能是因为玉溪地理决定的，她地处滇中往滇南、滇东南方向的交汇点，离外省人喜欢游玩的版纳、红河等热带、带旅游区较近，适合外地人养老、养生。
2016年，普洱市为了消除房地产的严重库存，曾经出了一个鼓励群众进城购房的励政策，具体内容网上可以查到。
普洱市，原名思茅，一个人口规模只有50多万的地级市，房地产市场原本并不大，如果不是“拆迁太君”的强力推进，她现在的房价应该跟曲靖那个老实厚道的城市差不多。
这个茶马古道上的神秘地区，可以炒的东西还有普洱茶。据说炒茶比炒房来得快多了，所以普洱的房地产难涨?嗯，嗯，不能再多话了，万一人家为了把房价推高而普洱人民炒茶，俺的大矣!
早在2010年前后，普洱就提出了“养生普洱”的概念，国内不少地产大佬也看好普洱生态和文化的多样性，认为普洱适合旅游度假项目的开发--曾经一度传出中坤集团的黄怒波要大手笔打造普洱的国际休闲养生……现在好久没听到楼梯响了。
普洱房地产虽然目前正经历最艰苦阶段，但是由于其气候条件、物产、民族文化和生态都特别好，人民比较友善温和，商业化不重，外地投资者正在慢慢认识到其价值，所以整体上看好其未来发展，但是房价猛涨的可能性并不大，因为她并不具备大理、版纳那样的旅游点，只不过可以分流涌入版纳的一批避寒的北方人前来置业--如果定位、引导和宣传得当的线
版纳房地产主要火在景洪市，景洪是一个金碧辉煌的东南亚之都，云南最著名的旅游城市和最早的旅游胜地之一。
今年以来，景洪楼市持续火热，据统计，2017年3月开始，景洪商品房几乎每个月都成交2000套左右，成交面积20多万方以上，成交均价大都在6000元/平米左右。综合来看，同比2015年和2016年同期，2017年的成交量，成交套数、面积三个指数都出现上涨，出现了且涨幅超过五成。
网上有个笑话:版纳冬天的夜晚特别亮;版纳的小区一半以上的房子冬天才亮灯……这实际上是因为大把避寒的北方人尤其是老人涌入版纳购房的原因。前几年，以东北人为主流的北方人抢海南的房子，把当地房价迅速炒高后，新一代的北方老人们只好寻找下一个避寒热点，版纳无论从社会治安、生活、民族文化和自然风光等方面都远远好于海南，房价却不到海南的一半，自然会被盯上。
这样的炒作，到底是否有利于当地经济的持续性发展?这样的涨势还能持续多久?不得而知，但是风险从来都是涨出来的。
红河州是云南省第四大经济体，经济总量和部分社会经济指标，居全国30个少数民族自治州之首，是近代云南经济社会和人文自然的缩影和工业的发祥地。
但是对房地产业来说，红河最大的问题是没有一个核心城市，州内五大城市:蒙自、个旧、、建水、开远，好象都各有千秋，且比较平均，这对炒房客来说就相当难办了，找不到集中火力的核心城市，就只能狗咬天了!
这样最好，以红河人做事、做生意的性格，如果真有一个象版纳的景洪、大理的下关和古城这样的领头羊，那还把价格炒到天上去?
整个红河洲的房地产目前还处在去库存的痛苦期，即使动车和高铁开通以后，我们也看不到其房价大幅猛涨的理由，所以红河人民跟曲靖人民一样，很幸福。相对来说，红河比曲靖和玉溪的气候条件更适合老年人，美景、美食、传统文化和民族文化也更丰富多彩，可与普洱相媲美，从一个大的历史时期来看，我们为养老养生而购房的投资者可以考虑红河，其中和建水尤为理想。
作为云南省会，昆明的房地产终于熬过了这的三、五年--从去年底以来，昆明的房价迅速回升，几乎每月都以5%的同比涨幅占据西南各城市涨幅榜首，这其中最大的功劳来自于全国布局的一些大品牌房地产商如万科、恒大、海伦堡、万达等，人家在云南地产商们奄奄一息的时候，趁虚而入，成功抄底，然后依靠强大的资金实力，不仅不在房地产低谷时降价，而且瞄准时机，利用市场回暖、库存量减少、地铁开通等各种机会，痛宰昆明人民!
用一天一个价来形容昆明自去年底以来的房价，似乎有点过分;用一月一个价来形容呢?我又觉得太委屈人家了……咋办捏?那就一周一个价吧!
思忖半天，我找不到更好比喻来说明昆明的房地产，突然发现用今年的昆明天气来比喻竟然比较恰当--昆明的这个夏天几乎天天下雨，忽冷忽热，!
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