公告日期：2012-12-29
玉溪矿业房地产开发有限公司
玉溪矿业大厦转让项目在建工程及土地使用权
资产评估说明
中锋评报字(2011)第041号
(共一册第一册)
评估机构名称：中锋资产评估有限责任公司
报告提交日期：二一二年七月十九日
玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明目录
目录
第一部 分关于《资产评估说明》使用范围的声明 ....................................... 1
第二部 分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................... 2
一、 委托方及产权持有者概况 ...................................................... 2
二、 关于经济行为的说明 .......................................................... 2
三、 关于评估对象和评估范围的说明 ................................................ 2
四、 评估基准日.................................................................. 3
五、 可能影响评估工作的重大事项说明 .............................................. 3
六、 资产负债清查情况 ............................................................ 3
七、 资料清单.................................................................... 4
第三部 分评估对象、范围及资产核实情况说明 ......................................... 6
一、 评估对象与评估范围说明 ...................................................... 6
二、 资产核实情况总体说明 ........................................................ 7
第四部 分评估技术说明 ............................................................ 8
一、 在建工程.................................................................... 8
二、 无形资产—土地使用权 ....................................................... 11
第五部 分评估结论及分析 ......................................................... 27
一、 评估结论................................................................... 27
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ....................................... 27
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明使用范围声明
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关
监管机构和部门使用。除法律法规外，材料的全部或者部分内容不得
提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开。
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方及产权持有者概况
委托方及产权持有者玉溪矿业房地产开发有限公司
1、 基本情况
公司名称：玉溪矿业房地产开发有限公司
注册资本：陆仟陆佰万元正
住所：玉溪市珊瑚 84 号
代表人：董荣兴
成立日期：2008 年 8 月 19 日
公司类型：有限责任公司(法人独资)
营业执照注册号：0809
营业期限：自 2008 年 8 月 19 日至 2058 年 8 月 18 日
2、 经营范围
物业管理服务；经济信息咨询服务；建筑材料、装饰材料、机械设备销售。(以
上经营范围中涉及国家法律、行规的专项审批，按审批的项目和时限开展经
营活动)。
二、 关于经济行为的说明
玉溪矿业房地产开发有限公司拟转让玉溪矿业大厦，为此需要对玉溪矿业大厦的
在建工程及土地使用权进行评估，为转让行为提供价值参考依据。
三、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
(一) 评估对象
本次评估对象为拟转让的玉溪矿业大厦的在建工程和土地使用权在评估基准日
的市场价值。
(二) 评估范围
资产评估范围为评估基准日 2012 年 4 月 30 日拟转让的玉溪矿业大厦的在建工程
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明
和土地使用权。截止评估基准日 2012 年 4 月 30 日，纳入评估范围内的玉溪矿业房地
产开发有限公司玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权账面价值为 10，108.42 万元详见下
表：
单位：人民币万元
资产项目 账面价值
流动资产 0.00
非流动资产 10，108.42
其中：
在建工程 6，821.57
无形资产 3，286.86
资产总计 10108.42
(三) 对资产价值影响较大的单项资产
对资产价值影响较大的资产为无形资产土地使用权。
(四) 无形资产类型、数量、法律权属状况
纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权 1 项，土地证编号为玉红国用(2010)
第 4803 号，证载人为玉溪矿业房地产开发有限公司，土地使用权类型为出让，证
载用途为商务金融用地，终止日期为 2047 年 11 月 26 日，使用权面积 28，065.00 平方
米。
四、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2012 年 4 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是由委托方根据相关经济行为的安排，本着有利于保
证评估结果有效地服务于评估目的而做出的。
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
没发现可能影响评估工作的重大事项。
六、 资产负债清查情况
(一) 清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
1、清查范围
本次资产清查范围与评估范围一致，具体资产类型有在建工程、无形资产。
2、主要资产产权状况
纳入评估范围内的玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权，产权属玉溪矿业房地产
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明有关事项说明
开发有限公司所有。
3、实物资产分布地点及特点
评估范围的实物资产是指玉溪矿业大厦在建工程，位于云南省玉溪市北片区玉溪
大河旁，，地理位臵分布集中。
(二) 清查工作的组织
对纳入评估范围内的资产于 2012 年 6 月进行了清查；清查工作由财务部、工程管
理部等单位共同组织。清查过程如下：
1、在建工程：我们对在建工程进行了现场盘点。
2、无形资产：收集无形资产的权属证明资料，了解无形资产的种类、具体名称、
形成过程，核实取得的法律手续是否完备。
(三) 清查结果
本次清查的各项资产账面值与本次清查值一致。
七、 资料清单
1、 资产评估申报表；
2、 资产权属证件、产权证件；
3、 其他资料。
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(此页无正文)
代表人(签字)：
玉溪矿业房地产开发有限公司(盖章)
2012 年月日
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估对象、范围及资产核实情况
第三部分评估对象、范围及资产核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
(一) 评估对象与评估范围
本次评估对象为拟转让的玉溪矿业大厦的在建工程和土地使用权在评估基准日
的市场价值。
根据资产评估准则要求，我们对玉溪矿业房地产开发有限公司拟转让的玉溪矿业
大厦在建工程和土地使用权进行了清查复核。
本次资产评估范围为玉溪矿业房地产开发有限公司拟转让玉溪矿业大厦之目的
所涉及的玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权。截止评估基准日 2012 年 4 月 30 日，
纳入评估范围内的玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦在建工程和土地使用权
账面价值为 10，108.42 万元详见下表：
单位：人民币万元
资产项目 账面价值
流动资产 0.00
非流动资产 10，108.42
其中：
在建工程 6，821.57
无形资产 3，286.86
资产总计 10108.42
根据企业申报，评估公司委派各专业评估人员到现场参与企业的资产清查工作。
经清查核实：纳入评估范围的玉溪矿业大厦在建工程是玉溪矿业房地产开发有限
公司投资建设的，其产权属于玉溪矿业房地产开发有限公司所有，玉溪矿业大厦土地
使用权证书编号为玉红国用(2010)第 4803 号，证载人为玉溪矿业房地产开发有
限公司。
(二) 实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产是拟转让的玉溪矿业大厦在建工程。该工程坐落于云
南省玉溪市北片区玉溪大河旁。截至评估基准日，该工程处于正常施工建设中。
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估对象、范围及资产核实情况
二、 资产核实情况总体说明
(一) 资产核实人员组织、实施时间和过程
1、清查核实工作的实施时间及人员组织
根据国家有关部门关于资产评估的和会计核算的一般原则，依据国家有关部
门的有关法律和规范化要求，按照资产评估协议书所约定的事项，中锋资产
评估有限责任公司评估人员于 2012 年 6 月对纳入评估范围内的资产在企业清查的基础
上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。根据产
权持有者的资产情况，按照专业分别安排在建工程评估人员、土地评估人员进入现常
2、清查核实的过程
在整个清查核实过程中，评估人员对拟转让的玉溪矿业大厦进行了详细的清查，
对产权持有者提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了验证审核，并取得了
相关的产权证件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，用以确定资产的客
观存在。
具体清查核实步骤如下：
(1) 听取有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；
(2) 对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数
据进行核实；
(3) 根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、
记录；与资产管理人员进行交谈，了解资产的报批、建设状况；
(4) 根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
(5) 查阅委估资产的财务会计资料、工程建设相关合同以及其他相关资料；
(6) 调阅技术文件等有关资料；
(7) 与工程监理人员进行座谈，了解工程建设情况；
(8) 开展市场调研、询价工作；
(二) 核实结论
通过资产清查，我们认为纳入本次评估范围的在建工程和土地使用权产权清晰，
未发现瑕疵事项。
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
第四部分评估技术说明
一、 在建工程
(一)在建工程概况
本次评估范围的在建工程帐面价值为 68，215，650.61 元，全部为玉溪矿业大厦在建工程。
玉溪矿业大厦是玉溪房地产开发有限公司 2011 年 11 月 11 日开工建设的综合性大厦，其设计建筑
面积为 50200 平方米，主体分为四大部分：第一为办公楼部分，设计 25 层，结构最高
点 113.1 米；第二为宾馆客房部分，设计 10 层，结构最高点 52.9 米；第三部分为裙楼
主要是宾馆大厅，设计 2 层，结构最高点 16.7 米；第四部分为地下车库，是大厦地下
一层。玉溪矿业大厦为钢筋混凝土结构，承重类型包括了框架结构、筒体结构、框架
剪力墙等。截至评估基准日，工程已完成正负零标高以下的结构部分，正在进行 1－2
层结构施工。
玉溪矿业大厦在建工程坐落于玉溪市北片区玉溪大河旁，所在土地证编号为玉红
国用(2010)第 4803 号，土地使用权人为玉溪矿业房地产开发有限公司，使用权类型
为出让，用途为商务金融用地，终止日期为 2047 年 11 月 26 日。
(二)评估过程
1、在明确评估目的、确定评估范围的基础上，指导企业全面清查核对在建工程，
填写在建工程清查评估明细表，准备在建工程的相关合同书、工程预(结)算书、有
关文件资料，做好资产评估的前期准备工作。
2、根据产权持有者提供的在建工程清查评估明细表，核对在建工程明细账、总
账余额和评估申报表是否相符，进行账表、账账、账实核对。了解在建工程的具体内
容、开工时间、结算方式、实际完工程度和工程量；核对申报材料上所列的支付款项
与实际支付的款项的一致性，了解评估基准日后新发生支付款项和支付人。
3、检查在建工程付款原始凭证是否齐 全。
4、查阅相关的工程图纸等技术档案资料。
5、实地勘察在建工程的形象进度，并核实产权持有者提供的在建工程清查评估
明细表。
6、对在建工程做必要的技术鉴定，如工程质量是否符合设计要求，是否存在实
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
体性和功能性贬值。
7、对取得的评估资料，进行综合分析、汇总，复核、整理评估工作底稿，编写
资产评估技术说明及评估明细表。
(三)评估方法
采用重臵成本法对在建工程进行评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形成
该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部合理费用确定重臵价值，当明显存在较
为严重的实体性、功能性和经济性贬值时，需确定贬值额，并从重臵价值中扣除；如
工程在建时间较短，则不考虑贬值因素。
对于评估范围内的工程前期及其他费用，我们依照国家建设管理相关前期及其他
费用标准对各项费用所占比例的合进行了验证，并按照各项费用的合同、等，
对费用的实际支付金额进行了核实。在本次评估范围内的各项金额中，明细表第 8 项，
前期工程费所占比例明显偏大。我们对其进行了重点关注核实，发现其核算金额中主
要包括大楼奠基费、临时水电费、大厦附属工程款、勘察费、补充勘察费、部分设计
费、试桩工程款、地震安全评价、地质灾害性评估、以及可研等各类咨询费、项
目管理费等，其构成均为玉溪矿业大厦建设相关前期及其他费用和部分工程款，其中
不含非必要性支出，因此以核实后的账面值作为评估值。
(四)评估依据
1、国务院 1991 年 11 月第 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局 1992 年 7 月印发《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、企业提供的财务会计资料；
4、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
5、产权持有者主要建筑物工程竣工图纸、月进度报表、工程结算书；
6、《基本建设工程设计概(预)算编制办法》(2006 年)；
7、《基本建设财务管理》财建[2002]394 号；
8、《工程勘察设计收费管理》计价格[2002]10 号；
9、《国家计委、国家总局关于规范影响咨询收费有关问题的通知》
10、中国人民银行贷款利率表，2011 年 7 月 7 日起执行；
11、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料；
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12、其他与评估有关的资料。
(五)评估案例
【案例一】 主体工程
明细表中位臵：在建工程—土建工程评估明细表序号 1 项
结构类型：钢筋混凝土结构
设计总建筑面积：50，200.00M2
抗震设防烈度：8 度
施工单位：十四冶建设集团云南第四建筑安装工程有限公司
设计单位：上海市建工设计研究院有限公司
开工日期：2011 年 11 月 11 日
预计完工日期：2013 年 2 月 11 日
账面价值：29，326，866.00 元
玉溪矿业大厦主体工程，坐落在玉溪市北片区玉溪大河旁，截至评估基准日，主
体工程已完成自桩基以上的筏板基储地下室等工程。根据 4 月份工程月进度报审表
显示，已施工到 p6 消防水池、地下室大堂顶板、5.05 米处柱和梁板、宾馆 9.85 米墙和
柱，对此进度，评估人员现场询问了监理工程师，并查看了监理月报，其内容与 4 月
份工程月进度申报表反映的情况一致。
评估人员通过查阅产权持有者在建工程原始凭证，了解到主体工程的具体帐面价
值构成如下表：
单位：人民币万元
序号 支付日期 支付内容 金额
1 2011-09 预付款 740.00
2 2011-10 进度款 35.69
3 2011-11 进度款 400.00
4 2011-12 进度款 930.00
5 2012-03 进度款 827.00
合计 2，932.69
评估人员查阅了各期工程结算书、，并抽取了部分原始凭证复樱
经过上述对工程进度、工程账面值的分析、查证过程，我们认为玉溪矿业大厦的
主体工程为正常在建工程，且各期结算日与评估基准日相接近，不存在增减值因素，
因此按照核实后的账面价值作为评估值，主体工程评估结果为 29，326，866.00 元。
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(六)评估结果及说明
经过以上评估程序，在建工程评估结果详见下表：
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
4-7-1 在建工程—土建工程 68，215，650.61 68，215，650.61 - -
在建工程未发生增减值变化。
二、 无形资产—土地使用权
纳入评估范围的无形资产—土地使用权原始入账价值为 36，861，974.25 元，账面价
值为 32，868，593.64 元，是玉溪矿业房地产开发有限公司所使用的位于玉溪市北片区玉
溪大河旁的一国有土地使用权，评估设定用途为商务金融用地，评估土地面积为
28065.00 平方米，使用权类型为出让。
(一) 评估对象概况
1、土地登记状况
估价对象的历史沿革及土地登记状况具体如下：
估价对象土地使用权是云南达亚有色金属有限公司以出让方式取得；2010 年，云
南达亚有色金属有限公司根据云南铜业(集团)有限公司“云铜【2010】144 号”文，
《关于云南达亚有色金属有限公司变更玉溪矿业大厦建设项目土地使用权的批复》，将
玉溪矿业大厦项目(玉溪市北片新城区 YTC(2006)20-2 号土地使用权变更到玉溪矿业房
地产开发有限公司，并将该土地的购臵费和前期费用作为资本金投入到玉溪矿业房
地产开发有限公司，并于 2010 年 8 月 31 日取得了变更登记后的《国有土地使用证》。。
目前估价对象的《国有土地使用证》登记状况如下：
国有土地使用证号：玉红国用(2010)第 4803 号；
土地使用权人：玉溪矿业房地产开发有限公司；
座落：玉溪市北片区玉溪大河旁；
地号：532401105-09-01-073；
图号：96.50-501.00 96.75-501.25；
地类(用途)：商务金融用地；
使用权类型：出让；
终止日期：2047 年 11 月 26 日；
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使用权面积：28，065.00 平方米；
其中：独用面积 28，065.00 平方米；
登记机关: 玉溪市国土资源局红塔；
登记日期：2010 年 08 月 31 日；
记事栏：1.2010-08-31 本地在全国第二次土地大调查中地号为：530402104-113-
(04)-155；2.2010-8-31 使用年限自批准之日至 2047 年 11 月 26 日止。
经评估人员查阅地图并现场勘查，地四至为：东至规划十六号，南至规划
一号，西至规划十五号，北至规划十八号；
根据《玉溪市红塔区土地综合定级与基准地价更新级别示意图》，估价对象的土地
级别是商务金融用地。
2、土地状况
估价对象的土地所有权属于国家，土地使用权属于玉溪矿业房地产开发有限公司，
产权清晰、来源。
该土地出让期限为 40 年，终止日期为 2047 年 11 月 26 日，至本次评估基准日已
使用年限为 4.40 年，剩余使用年限为 35.60 年。
地使用条件：商务金融，地使用符合土地利用规划，目前没有其他特殊。
他项：评估基准日该土地未设定他项。
3、土地利用状况
评估对象开发利用现状为商务金融用地，地内为玉溪矿业大厦在建项目，，玉溪
矿业房地产开发有限公司未能提供估价对象的《建设用地规划许可证》，估价对象的规
划条件在土地出让合同中的描述为：建筑容积率 1.8－3.0，建筑密度 10%－25%，绿地
比例 30%以上。
目前玉溪矿业房地产开发有限公司在该土地上正在建设玉溪矿业大厦，玉溪矿
业大厦的建筑面积为 50200 平方米。
(二) 评估依据
A、国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、《中华人民国物权法》；
2、《中华人民国土地管理法》；
3、《中华人民国城市房地产管理法》；
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4、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5、国务院《关于深化严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号)；
6、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号)；
7、国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发20083 号)；
8、国土资源部《关于严格按国家标准实施和的通知》(国土资发[2002]195 号)；
9、国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》(国土资发[2003]383 号，)；
10、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土
地使用权规范》(国土资发2006114 号，)；
11、国土资源部《关于发布实施的通知》(国
土资发[2006]307 号)；
12、国土资源部《关于调整商务金融用地出让最低标准实施政策的通知》(国土资
发[2009]56 号，)；
13、国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308 号)；
14、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用
费政策等问题的通知》(财综[2006]48 号，)；
15、国土资源部办公厅《关于完善企业改制土地评估报告备案有关事宜的通知》
(国土资厅函2009311 号，)。
B、有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)；
2、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)；
3、《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)。
C、地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、《云南省土地管理条例》(1999 年 9 月 24 日)；
2、云南省人民《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》以及其它
相关配套法规；
3、《云南省土地管理条例》以及其它相关配套法规。
D、其他有关资料
1、国有土地使用证复印件；
2、评估对象现状照片、所在区域位臵示意图等；
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3、《玉溪矿业大厦建设项目设计方案》；
4、玉溪市土地级别基准地价表(2007 年)。
(三) 评估原则
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似
时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或
服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某
块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格
所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使
价格相互牵制而趋于一致。
2、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为人带来不同的收益量，且
土地人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定
土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格
就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然
特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄
断性特征。
4、报酬递增递减原则
遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地
纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。经济学中的边际效益递减
原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，
如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
5、贡献原则
遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地
的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
6、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有
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同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变
动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素
发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把
握各因素之间的关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价
格。
7、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会之中，必须与周围相协调。因为土地能
适应周围，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所
处协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围的关系，判断其
是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
8、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的地估价方法有收益还原法、市场
比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修等方法。由于不适宜的估价方法
可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据评估对象的实际情
况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评
估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互
相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关，恪守客观、、科学、合
法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。
(四) 地价定义
本次估价对象为一土地。根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及
现场勘查情况，确定本次评估地价定义。
土地登记用途为商务金融用地，实际用途为商务金融用地，评估设定用途为商务
金融用地；委估地在评估基准日的土地使用权类型为出让，故评估时土地使用权类
型按出让设定；估价对象土地使用权终止日期为 2047 年 11 月 26 日，至本次估价基准
日已使用年限为 4.40 年，剩余使用年限为 35.60 年，故土地使用年期按剩余使用年限
35.60 年设定；评估对象的实际开发程度为红线外“五通”(通、通电、通讯、供水、
排水)、红线内“五通一平”(通、通电、通讯、供水、排水及场地平整)，根据此次
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估价目的，考虑到地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产
重复计算，评估中设定的土地开发程度为地红线外“五通”(通、通电、通讯、供
水、排水)、红线内场地平整。
综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程
度等各项评估设定条件，于估价基准日 2012 年 4 月 30 日正常市场条件下土地使用权
价格。
(五) 地价影响因素分析
1、 一般因素
玉溪市位于云南省中部，地理坐标处于北纬 23°19~24°53、东经 101°16~103°09之
间。北接梳昆明市，西南连普洱市，东南邻红河哈尼族彝族自治州，西北靠楚雄彝
族自治州。区域最大横距 172 千米，最大纵距 163.5 千米，总面积 15285 平方千米，人
口 213 万。辖红塔区和江川、通海、易门、澄江、华宁五个县以及峨山、元江、新平
三个少数民族自治县。地势西北高，东南低，地形复杂，山地、峡谷、高原、盆地交
错分布。玉溪市因粮食高产，烟叶质地优良而享有“滇中粮仓”、“云烟之乡”的美誉。
玉溪是一个多民族聚居的地区，居住着汉族、彝族、回族、哈尼族、苗族、壮族、
傈僳族等 20 多种民族，少数民族人口约占总人口的 30%。辖红塔区、、澄江县、
通海县、华宁县、易门县、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县、元江哈尼族彝族
傣族自治县八个县(区、自治县)。是云南省距离梳昆明最近的地级市，是以卷烟工
业为特色的轻工业名城。1950 年 1 月成立滇中区人民行政专员，同年 3 月改称玉
溪行政专员；1983 年玉溪撤县改市(县级)；1997 年 12 月 13 日国务院批准撤销云
南省玉溪地区建立玉溪市(地级)。有花灯之乡、云烟之乡、聂耳故乡的“三乡”之称。
2009 年 9 月 18 日，从第二届中国和谐城市可持续发展高层论坛上传来喜讯，我市被授
予“中国十佳休闲宜居生态城市”的称号，位列全国第二位(仅次于长沙市)，在地级市
中排名第一，是我省唯一获此殊荣的州市。2010 年 2 月 4 日，又被正式命名为国家园
林城市，2011 年 12 月被正式命名为国家卫生城市。
1916 年，“玉溪”因横贯玉溪市区的珠江源头之一的玉溪大河(州大河)河水澄碧
透亮，如玉带潺潺流淌在万亩田畴之中而得名，沿用至今。
2、区域因素
区域因素主要包括区位状况、交通条件、基础设施状况、条件、产业聚集状
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况等、规划等。
(1)区位状况：待估地块位于云南省玉溪市北片区玉溪大河旁，待估地位于玉
溪大河旁边，周边商业程度较繁华，聂耳文化广尝市检察院位于区域内，现地四
周均为建设用地，规划道纵横交错，是玉溪重点建设的区域。根据《玉溪市城镇土
地定级与基准地价》，待估地为玉溪市商业 III 级用地。
(2)交通条件：道状况，区域内南北大街等城市干道，对外交通良好。公交状
况：区域内还未设公交站点，但距离城市中心区非常近，因此交通条件良好。
(3)基础设施状况：地红线外大市政配套达到“五通一平”(通上下水、通电、
通、通讯及地红线内场地平整)。
(4)条件：该区域内绿化条件较好，条条件比较好。
(5)商业聚集状况(商业聚集程度)：该区域内商业网点较密集，商业聚集程度
较优。
(6)区域内规划：无特殊规划。
3、个别因素
个别因素主要指估价对象位臵、面积、容积率、用途、宽度、临街状况、深度、
形状、地质、地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的
因素。
(1)地位臵：玉溪市北片区玉溪大河旁；
(2)地面积：28065 平方米；
(3)临街状况：地四面临规划；
(4)临街宽度、深度：宽约 200 米，深约 140 米；
(5)地质：地无地质灾害；
(6)地形：地形状规整；
(7)地势：地形坡度对土地利用无不良影响；
(8)容积率：1.8～3.0
(9)地基础设施条件：待估地基础设施达地红线外大市政配套“五通一平”
(通上水、通下水、通电、通讯、通及地内场地平整)。以上“五通”均为市政配
套。
(10)地实际利用情况：待估地现正在建盖玉溪矿业大厦，无特殊规划。
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(六) 评估方法
1、评估方法的选择
评估过程中，我们根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)以及评估对象的
具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场
发育程度，选择适当的评估方法对评估对象进行估价。
现行国内通用的评估方法有基准地价系数修、市场比较法、收益还原法、剩
余法(假设开发法)、成本逼近法等。估价方法的选择应按照技术规程，根据当地地产
市场发育情况，并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。经
评估人员实地勘察、调查收集资料，结合估价对象的实际情况分析，决定选用基准地
价系数修和假设开发法对该地块进行评估，其依据是：
(1)考虑到待估地所在位臵，近一段时间内相同区域内，相同用途土地无进行
挂牌交易，周围土地开发格局已基本完成，因此本次评估不选用市场比较法进行评估。
(2)玉溪市已经建立了较为完善的基准地价体系，估价对象在玉溪市红塔区的定
级估价范围内，因此可采腮准地价系数修进行评估。
(3)估价那对象属于在建项目，开发的意图明确，土地潜在开发价值明显，符合
假设开发法测算要求，故选用假设开发法进行评估。
综上所述，本次估价采用基准地价系数修、假设开发法进行评估。
2、评估方法简介
(1)基准地价系数俢
基准地价系数俢是指在求取一估价对象价格时，根据当地基准地价水平，
参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，
根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件
等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
基准地价系数修以城市公开基准地价经过个别因素修正，期日修正及年限修
正系数调整加上基础设施修正得出。其基本计算公式为：
地价值=基准地价×(1＋各因素修正系数)×容积率修正系数×期日修正系
数×土地使用权年限修正系数＋地基础设施修正
(2)假设开发法
假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建
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造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余
额来确定估价对象土地价格的一种方法。公式如下：
待估土地价格＝开发完成后的土地总价值或房地产总价值－整个开发项目的开发
成本－开发商合理利润
(七) 评估过程
1、基准地价系数修
基准地价系数修以城市公开基准地价经过个别因素修正，期日修正及年限修
正系数调整加上基础设施修正得出。其基本计算公式为：
地价值=基准地价×(1＋各因素修正系数)×容积率修正系数×期日修正系
数×土地使用权年限修正系数＋地基础设施修正
其测算地价的步骤如下：
1.1 其基准地价内涵为：基准日 2007 年 1 月 1 日，商业金融用地按最高土地使
用权年限 40 年，一级至四级金融用地的开发程度均为“五通一平”(地红线外通、
通电、供水、排水、通讯及地红线内场地平整)；平均容积率商业为 2.5；有偿使用，
无他项条件下一定年期的土地使用权价格。
1.2 确定待估地土地级别及基准地价
根据待估地的具体位臵及当地城区土地级别图，确定待估地所在土地级别和
基准地价。待估地所在区域土地级别为用地，玉溪市商业金融用地基准地
价为 1260.19 元/平方米。
1.3 确定期日修正系数
本次评估的估价基准日为 2012 年 4 月 30 日，基准地价所对应的基准日 2007 年 1
月 1 日，评估人员通过玉溪市国土资源局公布的近年来国有土地招牌挂成交价的收集
整理和对地价走势的调查根据玉溪市国土资源局对 2007 年基准地价公布实施以来的地
价变化的介绍，确定期日修正系数为 2.2。
1.4 区域因素及个别因素修正
针对待估地的区域及个别条件，进行修正，确定区域因素和个别因素修正。
影响因素修正系数表
优劣程度 修正幅度 优 较优 一般 较劣 劣
交通条件 2.5 5 2.5 0 -2.5 -5
基础设施 2 4 2 0 -2 -4
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土地利用率 3 3 1.5 0 -1.5 -3
质量 3 3 1.5 0 -1.5 -3
规划 3 3 1.5 0 -1.5 -3
地质地形 4 4 2 0 -2 -4
地块形状 4 4 2 0 -2 -4
K 综合 21.5000
本次评估因素修正系数取 21.5%
1.6 确定容积率修正系数
基准地价中商业用地平均容积率为 2.5。玉溪矿业房地产开发有限公司未能提供玉
溪矿业大厦土地所对应的《建设用地规划许可证》，玉溪矿业大厦土地的规划条件在土
地使用权出让合同中约定的建筑容积率为 1.8－3.0。评估人员在无法取得《建设用地规
划许可证》的情况下，遵循最有效利用原则，设定玉溪矿业大厦土地容积率为 3.0。按
修正系数表中，容积率为 2.5 系数为 1，容积率 3.00 系数为 1.19。故容积率修正系数取
1.19。
1.7 确定土地使用权年限修正系数
待估地为出让商业用地，最高使用年期为 40 年。截止评估基准日，待估地已使
用了 4.4 年，剩余使用年限为 35.6 年。根据下列公式可得：
1 m
1 ( )
y 1 r
1 n
1 ( )
1 r
y—年限修正系数=0.9828
其中：土地还原利率 r 褥塔区基准地价测算使用的还原利率 8.5%
1.8 地基础设施修正
待估地设定开发程度为“五通一平”与基准地价设定开发程度一致，故不需要
进行开发程度的修正。
1.9 基准地价系数修评估的地地价
待估地单价=1260.19×(1+21.5%)×2.2×1.19×0.9828
=3，939.55 元/平方米
2、假设开发法
根据玉溪市城市规划条件及委估地块的开发规划条件，委估地块开发完成后的房
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地产为金融商业的开发项目，根据委托方提供的土地使用权证，委估地块用地面积为
28065 平方米，由一个地块组成，地块形状规则，位于玉溪市北片区玉溪大河旁。
玉溪矿业房地产开发有限公司未能提供玉溪矿业大厦土地所对应的《建设用地规
划许可证》；玉溪矿业大厦所在土地的规划条件在土地使用权出让合同中约定建筑容积
率为 1.8－3.0；玉溪市规划局《准予规划行政许可决定书》建工［2010］11 号文“我局
决定准予你公司玉溪矿业大厦一期项目建设工程规划许可”，《云南玉溪矿业有限公司
综合办公大楼设计方案》中一期和二期方案设计总建筑面积是 150497 平方米，建筑容
积率为 4.7，超过了土地出让合同约定的建筑容积率；评估人员在无法取得《建设用地
规划许可证》的情况下，根据以上获得的资料和信息，经过分析判断，并遵循最有效
利用原则，按照土地出让合同约定的最大容积率设定玉溪矿业大厦一期和二期工程竣
工后的土地容积率为 3.0。根据以上的假设条件，我们可以得到开发完成后地上建筑面
积 84195 平方米(其中一期三层均为商铺，商铺面积为 10104 平方米，一期主楼 4～25
层办公楼面积为 26749 平方米，一期宾馆 4～10 层面积为 7247 平方米，二期写字楼面
积为 22572 平方米，项目建成后，地下建筑面积为 17523 平方米，地上停车位大约为
231 个，地下车位大约为 258 个)。
假设开发法的公式为：委估地地价=开发完成后房地产价值-整个项目的开发成
本-开发商合理利润
1、计算开发完成后房地产价值
A.计算销售价格
根据估价人员对玉溪地区写字楼的销售情况了解，玉矿大厦项目属于一个高端
写字楼盘，其南面为州大河景观、和聂耳广场及其人工湖，其东南为水景住宅和文教
设地，玉矿大厦所坐落的北片区规划面积为 10 平方公里的居住办公综合区域，其
北侧为高档商住楼，西侧为云南移动第二枢纽中心，东侧正在建设五星级酒店，玉矿
大厦结构高度超过 100 米，未来项目建成后将是该区域内的标志性建筑，因此本次评
估在对估价对象周边类似物业销售价格充分调查的基础上结合玉溪矿业大厦实际情况
确定其写字楼部分销售均价为 7900.00 元/平方米，则可求出估价对象写字楼的价值为：
26749×0.79+22572×0.79+7247×0.79=44688.72(万元)
根据我公司对地附近的调查，待估地附近无商业用地，附近商铺均为
小区商铺，销售均价在 15000 元/平方米，根据多年的估价经验，商场商铺售价一般高
于小区商铺售价，并且玉矿大厦建成以后，属于该区域内的标志性建筑，故本次估价
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时，对其底层商铺的售价取 16100 元/平方米；根据调查，玉溪市商场二层一般为底层
商铺的 60%，三层一般为底层商铺的 40%，因此本此评估时，一至三层商业铺面取其
平均价 11400 元/平方米来计算其市场价值。则可求出估价对象商铺的价值为：
10104×1.14=11518.56(万元)
根据估价人员对玉溪地区车库及车位的销售情况了解，及玉矿大厦的实际情况，
本次评估选取一个均价 12 万元/个作为地下车库的预计售价， 万元/个作为地上停车位
的预计的销售价格，则可求出估价对象车库及车位的价值为：
231×6+258×12=4482(万元)
则销售总价=写字楼总价值 +商业总价值+车位总价值
=++
=44688.72 万元+11518.56 万元+4482 万元
=60689.28 万元
2、估算项目开发成本
开发成本包括建安工程费用、前期费用、管理费用、不可预见费、投资利息、销
售税费。
建安工程费用
经评估人员结合估价对象的具体情况，对工程造价平米经济含量指标进行分析得
出的平米造价。包括建设工程费、装饰工程费、设备购臵费及安装工程费等。本次评
估中选取 3500 元/平方米作为建安工程单方造价。
建安工程费用=0.35 万元/平方米×84195 平方米
=29468.25 万元
前期费用
主要包括项目立项和可行性研究、环评、测浍、规划、建筑设计费、勘察费、施
工监理费等，按云南省建设工程前期费用的一般取费情况并结合该工程的具体情况确
定。结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费的 5-10%计算；本次估算中取 8.87%
作为本次测算的费率。
前期费用=建安工程费×8.87%
=29468.25 万元×8.87%
=2613.83 万元
管理费用
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是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资、福利等，
结合估价对象的具体情况，一般按照建安工程费的 1-3%计算，根据房地产开发的一般
情况取建安工程造价的 2%计算。
管理费用=29468.25 万元×2%
=589.365 万元。
不可预见费
结合估价对象的具体情况，一般按建安工程费、前期工程费、管理费之和的 3-5%
计算。本次估算取 4%作为本次测算的费率。
不可预见费=(建安工程费+前期工程费+管理费)×4%
=(29468.25 万元+2613.83 万元+589.365 万元)×4%
=1306.86 万元
部分投资利息
投资利息计算基础包括土地总地价、建安工程费前期费用、不可预见费、管理费
用。建设周期根据具体项目大小确定，并假设土地取得费在开发周期开始时一次性投
入，建设期内建筑开发成本费用均匀投入。贷款利率为估价时点时的利率。根据评估
人员的调查和项目可行性研究显示，该项目在取得建设用地使用权后于 2010 年动工，
分两期开发，开发期为 3 年，评估基准日一至三年期(含三年)的贷款利率为 6.65%。
为与计算方便，此处的投资利息只计算除土地取得费外其他部分的投资利息
部分投资利息=(建安工程费+前期费用+不可预见费+管理费用)×(1+6.65%)1.5-1
= 29468.25 万元+2613.83 万元+589.365 万元+1306.86 万元)×(1+6.65%)1.5-1
=3445.07 万元
投资利润
按近年玉溪市房地产业的情况，投资利润率一般在 20%～30%，结合本项目的特点，
以及目前房地产开发市场实际状况，利润确定为销售额的 20%。
投资利润=60689.28 万元×20%= 12137.86 万元
销售税费
销售税费取销售价的 5.55%计算。则有
销售税费=60689.28 万元×5.55%= 3368.26 万元
3、根据公式计算地价
楼面地价=销售总价-建安工程造价-前期费用-管理费用-不可预见费-投资利息-投资
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利润-销售税费
上述投资利息只计算了部分投资利息，未扣除土地取得费应计利息。因此公式变
形如下：
楼面地价=/(1+((1+6.65%)3-1))
=(60689.28 万元-29468.25 万元+2613.83 万元-589.365 万元-1306.86 万元-3445.07
万元-12137.86 万元- 3368.26 万元)/(1+((1+6.65%)3-1))
=3895.37 万元
土地价值中还应扣除取得土地时缴纳的契税，契税比例为 3%
土地价值=楼面地价×容积率÷(1+3%)
=3895.37 万元×3.0÷(1+3%)
=11345.74 万元
单位地价=11345.74 万元/42.10 亩
=269.51 万元/亩
=4042.67 元/平方米
3、地价的确定
通过以上估价过程，运用不同的估价方法进行测算，分别得到评估对象的评估结
果。在最终地价的确定上，基于以下考虑：
(1)基准地价系数修是根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级
别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个
别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正
基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，且玉溪市已经建立了较为完善的基准地
价体系。
(2)假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物
建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格
余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
通过以上分析，在充分考虑两种方法的估价结果、分析评估对象的实际情况后，
考虑到两种方法的估价结果差异不大(差异率小于 2%)，取两者的简单算术平均值作
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
为评估对象的最终地价取值：
估价结果取值表
基准地价系数 假设开发法
土地证编 地名 面积 最终地价取值
修估价结 估价结果(元 取值方式
号 称 (平方米) (元/平方米)
果(元/平方米) /平方米)
玉红国用
玉矿大 简单算术
(2010)第 28，065.00 3，939.55 4042.67 3991.11
厦地 平均值
4803 号
本次评估对象为商务金融用地，上述估价结果确定为最终结论。
(八) 评估结果及其分析
1、评估结果
经估价人员现场勘查和进行市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选
择合适的评估方法，评估得到评估对象在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准
日为 2012 年 4 月 30 日，土地剩余使用年限为 35.60 年的国有出让土地使用权价格为：
土地使用权评估结果一览表
地名 用地性 土地用 单位面积
土地权证编号 面积(m2) 评估价值(元)
称 质 途 地价(元/m2)
玉矿大 玉红国用(2010) 商务金
出让 28，065.00 3991.11 112，010，502.15
厦地 第 4803 号 融用地
2、评估结果分析及说明
(1)评估增减值分析
无形资产—土地使用权评估增值 7，914.19 万元，增值率为 240.78%。增值的主要原
因是由于玉溪北片区是近年来玉溪大力发展的重点区域，委估地周边设施、等
条件变化大，地价升值较快；玉溪矿业大厦项目属于该区域内的一个标志性建筑；账
面价值反映的是 2007 年取得该块土地的出让金，取得成本低。因此造成评估价值与账
面价值相比有较大幅度的增值。
(2)特别事项
玉溪矿业房地产开发有限公司未能提供玉溪矿业大厦土地所对应的《建设用地规
划许可证》；玉溪矿业大厦所在土地的规划条件在土地使用权出让合同中约定建筑容积
率为 1.8－3.0；玉溪市规划局《准予规划行政许可决定书》建工［2010］11 号文“我局
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估技术说明
决定准予你公司玉溪矿业大厦一期项目建设工程规划许可”，《云南玉溪矿业有限公司
综合办公大楼设计方案》中一期和二期方案设计总建筑面积是 150497 平方米，建筑容
积率为 4.7，超过了土地出让合同约定的建筑容积率；评估人员在无法取得《建设用地
规划许可证》的情况下，根据以上获得的资料和信息，经过分析判断，并遵循最有效
利用原则，按照土地出让合同约定的最大容积率设定玉溪矿业大厦一期和二期工程竣
工后的土地容积率为 3.0。若玉溪矿业大厦土地的《建设用地规划许可证》证载规划容
积率与评估设定容积率有差异，则需按照《建设用地规划许可证》重新对玉溪矿业大
厦土地估价。
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玉溪矿业房地产开发有限公司玉溪矿业大厦转让项目评估说明评估结论及分析
第五部分评估结论及分析
一、 评估结论
本着、、科学、客观的原则，经过实施资产评估的程序，采用资产
基础法形成的初步价值结论：
截至评估基准日 2012 年 4 月 30 日，玉溪矿业房地产开发有限公司纳入评估范围
内的在建工程和土地使用权账面价值为 10，108.42 万元，在保持现有用途持续经营前提
下上述资产的评估值为 18，022.62 万元，增值 7，914.19 万元，增值率为 78.29%。具体各
类资产的评估结果见下表：
单位：人民币万元
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